Управленческое

консультирование

Главная ] Вверх ] Архив публикаций ] Рубрикатор ] Авторы ] Партнёры ] Редколлегия ] Получатели журнала ] Примечания ] English ]

 

1998, № 2

Анатолий ПАНОВ
Сдержки и противовесы в управлении жилищно-коммунальным хозяйством

Реформа в жилищно-коммунальном хозяйстве, имеющая своей целью выработку и проведение адаптированной к рыночной экономике жилищной политики, включает в себя аспекты, связанные с изменением отношений собственности между хозяйствующими и управляющими субъектами. Совершенно очевидно, что эффективность преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве во многом зависит от создания механизмов управления муниципальным жилищным фондом и его инфраструктурным обеспечением. Выделение функций собственника жилищного фонда и делегирование им на конкурсной основе функций управления и обслуживания муниципальной недвижимости специализированным организациям является необходимым элементом реформы.

Основными функциями служб заказчика (управляющих компаний) являются:

 поддержание в надлежащем состоянии принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями государственных стандартов качества  предоставления жилищно-коммунальных услуг,

выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищно-коммунальных услуг на принятом в управление жилищном фонде;

заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;

обеспечение системы контроля за предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

В настоящее время в семи наиболее крупных городах и районах Новгородской области сформированы службы заказчика с правом юридического лица, осуществляющие вышеперечисленные функции по управлению муниципальным жилищным фондом. По городам и районам области подход к созданию служб заказчика неодинаков, так в Парфинском, Валдайском, Окуловском районах, получающих помощь из областного бюджета, и где численность проживающего населения составляет от 17 до 34 тыс. чел., количество работников служб заказчика от 17 до 20 человек. В то же время города -доноры не получающие помощи из областного бюджета более здраво и рационально подходят к этим вопросам, так в г. Новгороде идет реорганизация службы заказчика, направленная на сокращение численности работников, в г. Чудово служба заказчика создана с минимальным числом работников - 4 чел., в Новгородском районе - 2 чел.

В нашей области, где большинство муниципальных образований - это отдаленные от центра, малонаселенные (от 6 до 25 тысяч жителей) сельские районы, насчитывающие от 400 до 3500 квартир, неоправданно создание служб заказчика с правом юридического лица, т.к. увеличивает расходы и без того скудных бюджетов городов и районов. Разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания целесообразно для жилищного фонда более 5000 квартир, в городах с населением свыше 30 тысяч человек.

В малых городах и сельских районах формирование служб заказчика существенно отличается от подходов к этой проблеме в больших городах, хотя принципиальным моментом остается разделение функций собственника муниципального жилья (в лице Администрации) и хозяйственных функций управления и обслуживания должно быть произведено вне зависимости от масштабов города или района. Здесь развитие конкуренции по управлению и обслуживанию жилищного фонда экономически неоправданно из-за небольшого объема работ. В этих муниципальных образованиях предоставление жилищно-коммунальных услуг характеризуется низким уровнем обеспеченности коммунальными услугами жилищного фонда и небольшой производственной мощностью объектов тепло- и водоснабжения, большими расстояниями и низкой плотностью потребителей жилищно-коммунальных услуг, отсутствием сетевого газа и наличием угольных и мазутных котельных, значительно повышающих стоимость услуг по теплоснабжению (до 2,5 раз выше, чем в более крупных городах области), особенно, в случае возникновения аварийных ситуаций, поэтому при крайне низком финансировании, когда деньги выделяются в основном только на выплату заработной платы с задержкой от 2 до 4 месяцев, управление, обслуживание жилищного фонда и обеспечение коммунальными услугами осуществляется одним предприятием и расчленение его на отдельные предприятия в настоящее время нецелесообразно.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.04,97 года № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской  Федерации" предусмотрено, что в небольших районах функции заказчика по содержанию и развитию объектов жилищно-коммунального назначения целесообразно осуществлять подразделению органа местного самоуправления. В целях недопущения дальнейшего роста стоимости жилищно-коммунальных услуг, учитывая, что затраты на содержание служб заказчика включаются в их стоимость, выполнение функций службы заказчика в 15 районах области возложено на одно из структурных подразделений Администраций городов и районов, которые обеспечивают приемку, сохранность, функционирование и развитие социальной и инженерной инфраструктуры.

Одним из перспективных способов управления жилищным хозяйством являются товарищества собственников жилья. Товарищества собственников жилья -это некоммерческие организации со статусом юридического лица, цель которых -управление недвижимостью в жилом доме силами самих собственников. Товарищества получают возможность:

- самостоятельно решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности;

- устанавливать порядок расходования средств;

- более эффективно защищать права собственников жилья;

- влиять на стоимость и качество предоставляемых услуг;

выбирать организации, осуществляющие обслуживание жилищного фонда. Образование товариществ влечет за собой создание реального местного самоуправления, способствует привлечению альтернативных источников финансирования для развития жилищной сферы. Создание товариществ позволяет эффективнее и рациональнее управлять жилищным фондом, осуществлять контроль над расходованием средств на содержание и ремонт жилья. Члены товарищества заинтересованы в установке приборов учета потребляемых коммунальных услуг (тепло, вода, газ), так как зачастую их реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нормативу и, соответственно, оплачиваемого проживающими. В частности, теплосчетчик на стоквартирный дом, как правило, полностью окупается за шесть месяцев эксплуатации. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволяет в целом значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов путем недопущения неоправданных утечек воды и тепла. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, реально прослеживая связь между своими затратами и прямым расходованием этих услуг.

Целесообразно обязательное создание товариществ собственников жилья на базе вновь создаваемых кондоминиумов жилых домов -новостроек, жилых домов после капитального ремонта, а также в существующем жилом фонде, приведенном в надлежащее техническое состояние (замена черных труб горячего и холодного водоснабжения на оцинкованные и нержавеющие).

Учитывая то, что не в каждом жилом доме имеет смысл создавать товарищество собственников жилья, стоит задача отбора наиболее "подходящих" домов. Техническое состояние, полезная площадь домов, социальный состав проживающих, отсутствие квалифицированных кадров для руководства товариществом препятствуют увеличению их числа.

Создание товариществ рентабельно и имеет смысл в многоквартирных жилых домах, которые, как правило, есть в крупных городах, а в малых городах и сельских районах создание товариществ проблематично, т.к. жилые дома малой этажности имеют несколько десятков квартир, с большим процентом износа и находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии, которые из года в год ветшают, т. к, капитальный ремонт производится в объеме 2-4 % вместо 10-15% по нормативу.

Большой проблемой, тормозящей создание и развитие товариществ собственников жилья являются консерватизм населения и невосприимчивость его к новым формам управления жилищным фондом, привычка к сложившейся системе обеспечения жилищно-коммунальными услугами, когда государство заботилось обо всех, боязнь удорожания услуг, недостаток разъяснительной работы среди населения.

В этих условиях важным становится накопление положительного опыта создания товариществ и широкая его пропаганда как среди населения, так и у Администраций городов и районов.

Наличие различных видов собственности (муниципальная, государственная, частная) предполагает государственное регулирование в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, обеспечивающее соблюдение обязательных для всех стандартов качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и использование их в качестве нормативов при заключении договоров с подрядчиками и заказчиками.

Государственный контроль за сохранностью и использованием жилищного фонда, заключением договоров и регулированием качества жилищно-коммунального обслуживания граждан постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 возложен на государственную жилищную инспекцию или органы местного самоуправления.

В условиях несформировавшейся конкурентной среды на рынке жилищно-коммунальных услуг, когда в области имеется только 4 частных предприятия, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, а в муниципальной собственности находится половина жилищного фонда,  создание государственной жилищной инспекции преждевременно, это еще одна структура, содержащаяся за счет средств бюджета.

На территории области функции государственной жилищной инспекции выполняет отдел по координации капитального строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации области. В городах и районах эти функции выполняют комитеты по ЖКХ , службы заказчика или структурные подразделения Администраций городов и районов и это нормально.

По мере углубления реформы жилищно-коммунального хозяйства, формирования конкурентной среды (появления альтернативных организаций, производящих жилищно-коммунальные услуги, любой формы собственности), увеличения доли жилищного фонда, находящегося в частной собственности, обеспечения 100% финансирования для проведения конкурсов, роста числа товариществ собственников жилья появится необходимость в создании государственной жилищной инспекции в области и ее филиалов в наиболее крупных городах и районах для контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения прав и законных требований интересов граждан и государства.

В соответствии с областным законом "О местном самоуправлении в Новгородской области" к компетенции органов местного самоуправления, в части жилищно-коммунального хозяйства, относится:

- содержание и использование муниципального жилищного фонда;

организация, содержание и развитие муниципального энерго-, газо-, тепло-, водоснабжения и канализации;

- благоустройство и озеленение территории муниципального образования;

- организация утилизации и переработки бытовых отходов.

При проведении реформы жилищно-коммунального хозяйства широкие полномочия предоставлены органам местного самоуправления, первоочередная задача которых сбалансировать проводимые мероприятия по реформе ЖКХ с реальными возможностями местных бюджетов. Органы местного самоуправления должны обеспечить решение главных задач:

- создание условий проживания, отвечающих стандартам качества;

- снижение расходов на производство жилищно-коммунальных услуг;

- переход от бюджетного дотирования услуг к оплате их в полном объеме населением и другими потребителями при одновременной социальной защите малообеспеченных слоев населения;

- переход от нормативных принципов оплаты услуг ЖКХ к оплате их фактических объемов путем введения контроля и регулирования процессов потребления.

Для успешной реализации реформы ЖКХ и решения стоящих в связи с этим задач, органам местного самоуправления в городах и районах необходимо создать собственную, утвержденную на местах нормативную правовую базу, учитывающую экономические, природные, демографические и другие особенности территорий, по следующим направлениям реформирования ЖКХ:

* совершенствованию структуры управления и разграничению функций хозяйствования и управления;

демонополизации в сфере ЖКХ;

формированию цен и тарифов на жилье и коммунальные услуги;

социальной защиты населения, предоставления льгот и субсидий;

совершенствованию финансирования жилищно-коммунального хозяйства;

ресурсосбережению и установке приборов учета;

информационному обеспечению реформы ЖКХ в городах и районах.

Областной закон "О местном самоуправлении в Новгородской области" предусматривает самостоятельное решение органами местного самоуправления всех вопросов местного значения, исходя из интересов населения, а также обеспечивается экономическая и финансовая самостоятельность муниципальных образований.

Государственному областному унитарному предприятию "Новжилкоммунсервис" поручено осуществлять межотраслевую координационную работу по устойчивому функционированию и развитию жилищно-коммунального хозяйства области в сфере коммунального обслуживания без права вмешательства в хозяйственную деятельность предприятий.

Государственное областное унитарное предприятие "Новжилкоммунсервис" вносит предложения органам местного самоуправления городов и районов области по совершенствованию технологических процессов предоставления жилищно-коммунальных услуг, реконструкции объектов коммунального назначения, снижению себестоимости услуг, совершенствованию структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством городов и районов, которые носят рекомендательный характер.

Принципы реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, заложенные в концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства, одобренной Указом Президента Российской Федерации " О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" - от 28 апреля 1997 года № 425 , рассчитаны, в основном, на крупные муниципальные образования, где целесообразно и экономически обоснованно наличие специализированных предприятий по производству различных видов услуг коммунального назначения и существуют потенциально большие возможности по организации товариществ собственников жилья.

Новгородская же область - это одна из малочисленных в России по количеству проживающего на ее территории населения, с низкой плотностью населения, с множеством мелких муниципальных образований, где экономически неоправданно, а порой и невозможно из-за плохого технического состояния жилищного фонда, осуществление всех без исключения рекомендаций концепции. Эти сдержки и противовесы в управлении жилищно-коммунальным хозяйством будут влиять на формирование конкурентной среды и темпы создания новых форм управления жилищным хозяйством (товариществ собственников жилья) в малых городах и сельских районах.

Несмотря на это, реформирование жилищно-коммунального хозяйства в области продолжается и будет осуществляться в соответствии с разработанной Программой реформирования жилищно-коммунального хозяйства Новгородской области на период до 2003 года.

Работа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства ведется и будет вестись в каждом муниципальном образовании по-своему, т.к. реформа не догма и проводить ее надо творчески, соблюдая главный принцип " не навреди", в соответствии с ростом доходов граждан, одновременно снижая расходы на производство жилищно-коммунальных услуг. Есть резервы и для роста дополнительных источников финансирования затрат в жилищно-коммунальном хозяйстве, это введение оплаты за сверхнормативную площадь жилья и возмещения всех затрат гражданами, являющихся собственниками жилых помещений, но незарегистрированных (непрописанных) в них.

Успехи в работе предприятий жилищно-коммунального хозяйства неоднократно отмечены как на международном уровне, так и внутри страны. В 1995 году ГОУП ЖКХ "Новжилкоммунсервис" удостоено авторитетной международной награды "Факел Бирмингема^ США) за успешное экономическое выживание и развитие в трудных условиях зарождающихся рыночных отношениях, в 1998 году почетным знаком Альфа-бизнес-клуба (Англия); по итогам работы за 1997 год во Всероссийском конкурсе на лучшую организацию, предприятие сферы жилищно-коммунального хозяйства по эффективности работы в новых экономических условиях награждено дипломом III степени " За эффективную работу и конкурентоспособность в новых экономических условиях по итогам за 1997 год».

За участие в международной выставке "Жилище-98" с программой "Антихлор" и машиной по прочистке канализации КТМ-1 на базе мотоблока, предприятие награждено знаком международной выставки "Жилище-98". Отмечен положительный опыт реформирования жилищно-коммунального хозяйства области на заседании Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации 26 сентября 1997 года.

 

Предыдущая Главная Вверх        Рейтинг@Mail.ruРейтинг@Mail.ruRambler's Top100